In attesa di conoscere le modalità di accesso ai rimanenti 660 milioni di euro previsti dal PNRR per lo Student Housing.

Dei 960 milioni di euro stanziati dal PNRR per lo Student Housing, e quindi per finanziare la realizzazione di nuovi alloggi per studenti universitari oggi ne rimangono circa 660 da utilizzare entro il 30 giugno 2026 con l’obiettivo di realizzare 52.500 nuovi posti letto.

In attesa che il legislatore definisca il quadro e le modalità di accesso a tali fondi condividiamo di seguito alcune riflessioni.

È attualmente accreditata l’ipotesi che l’erogazione dei fondi PNRR per lo student housing avvenga in larga parte sotto forma di erogazione di contributi ai costi di gestione dei posti letto.

Crediamo che alla base di tale posizione vi siano fondamentalmente due considerazioni:

• Calmiererebbe i prezzi degli alloggi studenteschi grazie alla riduzione dei costi di gestione indotta dai contributi del PNRR;
• Garantirebbe il pieno utilizzo dei fondi PNRR, oggi messo in dubbio da considerazioni quali:
  1. Molte iniziative non hanno ancora intrapreso o sono nelle fasi iniziali del processo autorizzativo. Mancando solo tre anni alla scadenza del 30 giugno 2026 è improbabile che i relativi posti letto siano disponibili per detta data, condizione sine qua non per accedere ai fondi PNRR;
  2. I fondi disponibili possono contribuire solo in parte alla realizzazione dei nuovi posti letto oggetto dell’obiettivo. Infatti, 660 milioni di euro distribuiti su 52.500 posti letto significano poco più di 12.500 euro a posto letto, cifra che rappresenta forse un quarto del costo di realizzazione (al netto dei costi di acquisto dell’area) del singolo posto letto.

Il punto 1) ha sicuramente una sua validità. Occorre però che il legislatore individui e disponga controlli sull’implementazione di efficaci meccanismi di trasferimento della riduzione di costi a riduzione tariffe.

Rimane poi da chiarire come un contributo a spese correnti si rifletta nella creazione di posti letto realmente nuovi e non sottratti ad altri segmenti di mercato. Se così non fosse si aprirebbero temi relativi all’effettivo conseguimento degli obiettivi del PNRR nonché a possibili distorsioni di mercato. In sostanza, è necessario evitare che le erogazioni del PNRR si traducano in finanziamenti spese correnti invece che investimenti, tantopiù che il 70% dei fondi PNRR determinano debito pubblico che, come tale, prima o poi va rimborsato.

Riteniamo quindi che sia necessario indirizzare prioritariamente i fondi del PNRR verso impieghi in conto capitale connessi alla realizzazione di nuove residenze.

Il punto 2) a) descrive un problema reale, particolarmente acuto nel “sistema Italia”. Uno degli obiettivi del PNRR è proprio quello di agire sulle rigidità strutturali del “sistema paese”. Quindi, prima di arrendersi allo “statu quo” occorre battersi, coinvolgendo in primis le amministrazioni locali, perché gli iter autorizzativi relativi alla realizzazione di posti letto per studenti universitari beneficino di un “fast track”.

Ciò dovrebbe riguardare, tra l’altro, la possibilità di trasformazione di alberghi dismessi in studentati. L’albergo ha caratteristiche progettuali non distanti da quelle di uno studentato e quindi i lavori necessari ad una sua riqualificazione alla nuova destinazione d’uso potrebbero essere limitati e concludersi in tempi ridotti, compatibili con le scadenze del PNRR.

Certo, la maggior parte degli alberghi è sottodimensionata rispetto a quanto richiesto da una PBSA “state of the art”. La dimensione tipica dell’”albergo riconvertibile” potrebbe essere comunque compatibile con quella di uno studentato “low cost” (con un basso contenuto di servizi offerti) adatto alle caratteristiche di mercato e competitivo nelle città minori: potrebbe costituire un’interessante opportunità di investimento per operatori locali, allargando la base dei possibili investitori negli studentati.

L’obiettivo di trovare modalità per cui in tre anni si possa passare dall’idea al completamento e all’apertura di uno studentato ha una valenza generale: vista l’importanza strategica del diritto allo studio, è forse il caso in considerazione la formula, sicuramente imbarazzante da un punto di vista istituzionale, della nomina di un commissario straordinario.

Il punto 2 b) impone di trovare il modo più efficiente di utilizzare fondi, per creare il maggior numero dei posti letto “target”. A poco vale recriminare sul fatto che in passato i fondi erogati per posto letto siano stati di gran lunga superiori: la somma ancora disponibile è in assoluto significativa.

Un contributo diretto alla costruzione o ristrutturazione di studentati è il modo più ovvio di creare nuovi posti letto. Abbassa l’entità dell’investito per posto letto sostenuto dagli operatori di settore e quindi genera maggiore offerta a parità di remunerazione destinata al fattore capitale. In un’economia di mercato ciò si traduce anche in una spinta alla riduzione di prezzo, nel caso specifico leggi minori tariffe dei servizi abitativi agli studenti.

Conclusione

Quanto sopra nell’ipotesi di mercati efficienti, ossia aperti ad ogni investitore qualificato senza discriminazioni rilevanti. Se infatti i fondi PNRR fossero destinati solo ad alcune categorie di operatori si creerebbero distorsioni di mercato che potrebbero dissuadere alcuni investitori: il contributo pubblico potrebbe allontanare investimenti guidati dai mercati dei capitali con un saldo netto che potrebbe essere addirittura negativo. Risultato paradossale se si considera l’enorme sbilancio tra domanda ed offerta oggi esistente nello Student Housing in Italia.

Ecco allora che diventa evidente cosa dovrà qualificare la legge relativa ai fondi PNRR destinati allo Student Housing: definire regole certe e chiare di accesso ai fondi PNRR in un contesto di libero mercato. In tal modo il PNRR diverrebbe un catalizzatore dei capitali che da tempo guardano con interesse alla domanda dello Student Housing in Italia e si otterrebbe il tanto auspicato effetto moltiplicativo dei fondi PNRR.